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任意売却とは?基本的な仕組みやメリット・デメリットについて

任意売却とは?

住宅を購入する際には、多くの人が住宅ローンを組んで購入しているかと思います。滞りなくローンの返済ができれば良いですが、不意の事故や会社の倒産などによって、組んでいたローンを返済できなくなってしまうことも想定しておかなければなりません。そうした場合、物件を「任意」に「売却」することで債務の整理を図ることになります。これが任意売却です。略して「任売」ということもあります。

ローンの返済が滞ると物件は競売にかけられる

住宅ローンを組んだ場合、債務者は物件の購入代金を数十年間かけて少しずつ支払う必要があります。本来は一括で支払うべき物件の購入代金を、「債務者は長期間に渡って少しずつ返済ができる」という状態であるため、「債務者は期限の利益を有している」と言えますね。この「期限の利益」は、ローンの返済が滞りなく行われている限りは保証されます。しかし、何らかの理由でローンの返済が滞ってしまうと、この期限の利益は失われてしまうので注意が必要です。支払う滞ってしまうと金融機関から残った債務の一括返済が要求されますし、残債務の一括変換が難しければ、物件は競売にかけられる場合も。その競売で得られた売買代金が残債務の返済に充てられるのです。競売は物件所有者の意思に関わらず強制的に行われるので、価格について融通がきかない、安く買い叩かれやすいというデメリットがあるので、できるだけ回避したい手段でもあります。

任意売却は競売を避けるための手段

競売を避けるための手段として有効なのが任意売却です。任意売却は、取引形態としては通常の不動産売買と同じなので、物件の持ち主が相談の上で売買価格を決定して、買い手が見つかれば売り手との間で不動産売買契約を結んで決済を行うことになります。そのため、競売のデメリットの多くを回避することができるのです。特に、市場価格に近い価格で売却が期待できるのは大きいでしょう。

不動産売却と抵当権の解除

不動産を売却する際の大前提として、物件に設定されている抵当権を解除しなくてはいけません。抵当権を解除するには、債権者に対して借入金の全額を返済しなくてはいけませんが、任意売却を考えるような状況だと、債務者は住宅ローンの返済が困難な状況です。債務の全額返済による抵当権の解除は実質的に不可能であると言えるでしょう。

任意売却は万能の手段ではない

任意売却を行うにあたって抵当権の解除を行うには、債権者と交渉をしなくてはいけません。債権者との交渉においては、不動産の売却代金と自己資金を合わせても債務が全額返済できない場合にはどうすればいいのか、といった点についても話し合わなくてはいけませんし、不動産の売却がうまく行かなかった場合は結局物件が競売に出されてしまいます。任意売却は、決して万能の手段ではないということを覚えておきましょう。

任意売却をするには?

物件の任意売却を行うには、いつくかの条件があります。ここでは、どのような状況なら任意売却が可能なのかを見ていきましょう。

任意売却が可能な期限

任意売却には期限が定められています。住宅ローンの支払が滞った状態が続くと、債権者から期限の利益が喪失した旨を知らせる通知が届きます。この通知は一般的にローンの支払いが3~5ヶ月ほど停滞した場合に届きますが、任意売却はこの通知が届いた時点からできるようになります。

任意売却による販売活動は、無期限にできるわけではありません。販売活動開始から3~6ヶ月経過しても物件が売れない場合、金融機関は競売の申立を行います。そして、開札によって購入者が決まった場合は、それ以降は物件の販売活動はできなくなります。つまり、任意売却が可能なのは「債権者による期限の利益の喪失通知から競売の開札日前日まで」ということになります。

マンション管理費も任意売却で生産できる

任意売却の対象となる物件がマンションであった場合は、債務者は住宅ローン以外にもマンションの管理費、修繕積立金、駐車場使用料も滞納している可能性があります。こうした住宅ローン以外のお金のうち、マンション管理費と修繕積立金については、管理組合が次の物件購入者に前所有者の滞納分を請求することができるのです。

もちろん、マンションの引渡しの際には管理費は事前に精算しておくのが一般的ですが、任意売却の際にはそうした支払いも難しい場合が多いので、任意売却の際に滞納していた金額を物件の売却代金から差し引いて生産するのが一般的です。

離婚に伴う任意売却

配偶者が住宅ローンの保証人になっていたりすると、離婚後も保証人としての責任が残ってしまいます。そうした場合、離婚手続き前に物件の任意売却をしておくことで金銭的な問題や新しいパートナーを見つけにくくなるといったトラブルを避けられます。当初の住宅ローン返済計画が破綻しており、なおかつ離婚を考えているような場合は、任意売却を進めておくのがいいでしょう。

連帯保証人がいても任意売却は可能

連帯保証人がいる場合でも任意売却は可能です。しかし、連帯保証人に対し任意売却に至った理由や経緯をしっかりと話しておきましょう。保証人に対しては債務者と同等の返済額や返済方法が要求されますが、実際には債権者から保証人に対する要求はは債務者への要求よりも寛大な場合が多いので、過度に心配する必要はないでしょう。

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