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不動産売却を委任するのはどんなとき?

不動産を手放すときには、複雑な手続きが必要となるので自分では行えないと思う人も少なからずいるでしょう。それだけでなく、時間を割けないほど忙しいということも考えられます。手続きは原則として本人が行う必要がありますが、委任状による代理人の手続きが可能です。

しかし、委任する際にはその手順や注意しなければならない点があります。この記事では、不動産売却に委任する場合に確認しておきたいポイントをご紹介します。

不動産売却の委任と必要な場合

不動産売買において、委任状によって代理人に手続きを委任できます。委任されると交渉や契約などを所有者に代わって行います。代理人の他に使者がありますが代理人とは異なり、意思決定を行うことができません。

使者はあくまでも交渉に関する意見ではなく交渉内容を伝えることが目的です。それに対して代理人の場合には、権限内で売却の決定を行えるのが特徴です。

遠方のため手続きに立ち会えない

売却したい不動産が遠方にあると、手続きに出向くのが難しくなります。物件の所在地が遠かったり、所有者が海外にいたりすると、毎回打ち合わせするのも一苦労。そこで事前に代理人を立てておくことで、必要な手続きを任せることができるのです。

時間を取れない場合

不動産売却の手続きのために時間を取れない場合にも、代理人に委任するかもことがあります。手続きをしたり、打ち合わせをしたりしなければいけないでしょう。買主の希望に合わせる必要もあります。

仕事が忙しい時期であれば、売却の意思はあっても実際に不動産会社に出向く時間すら割けないかもしれません。また入院など外出するのが難しい状況も考えられます。その場合に、代理人を立てて売却手続きを行えます。

共有持分となっている不動産の場合

所有者が複数人数いたり、夫婦の共有名義になっているときは全員が立ち会わなけらばいけません。全員の予定を合わせるのが難しいと分かっているなら、代理人を定めておくとスムーズに予定調整できるようになるでしょう。

また離婚して顔を合わせたくないなどの理由がある場合でも、代理人に依頼しておくと売却の手続きを進めることができます。

不動産所有者が未成年の場合

もし不動産の所有者が未成年の場合には、法定代理人に委任することが法律で定められています。未成年の場合には、親権者が法定代理人となります。委任できない場合でも、家庭裁判所を通して代理人を立てることが可能です。

不動産売却の委任準備

不動産売却を代理人に依頼するまでの手順を見てみましょう。どのような準備や手順で行うのかご紹介します。

代理権委任状を用意

代理人に依頼する時には所有している権限について、また所有者の意向が委任状に記載されています。フォーマットを利用すると良いでしょう。もし不動産会社と連絡を取り合っているなら指定されているフォーマットがある可能性もあるので委任状を作成したい旨を伝え確認してみると良いでしょう。

一般的には第三者が見ても分かりやすく記載しますので必要な内容を簡潔明瞭に記載します。曖昧なやりとりにならないように気を配ります

記載する項目

委任状には定められた内容はありませんが、しかし所有者本人がどのように売却するのかその意向が大切です。そこで委任状には依頼する内容や代理人の選任に関して詳細な取り決めを記載します。

誰が見ても代理人が何に権限があるのかわかるように記載しておきましょう。また代理人は所有者に代わって買主と交渉を行うことになります。委任状には所有者本人とよくコミュニケーションをとりながら明確に記載しておくことが大切です。

記載しておきたい情報は以下の通りです。

  • 委任者の情報(氏名、住所、署名、押印)
  • 代理人の情報(氏名、住所)
  • 委任の範囲
  • 建物の情報
  • 土地の情報
  • 有効期限

法的に定められていないとしても、「誰がどのような権利で何を行うのか」という項目が記載されていると第3者が見たときでもすぐに分かります。

また禁止事項も記載しておくとよいでしょう。

委任状と合わせて必要な書類

委任状の他にもさらに必要な書類があります。委任者の実印と印鑑証明書そして代理人の印鑑と本人確認書類です。委任者側は実印と印鑑証明が必要です。

印鑑証明は3ヶ月以内のものが求められますので、委任状作成する前に取得しておきましょう。委任者の捺印は実印が求められており、その証明として印鑑証明が必要です。依頼を受けた受任者の場合には認印でも問題ありませんが、本人確認は認められます。契約をするときには代理契約を行う人が代理人であることの確認をするからです。

委任状の作成に際して注意点

委任状作成に関して注意しておくべき点を見てみましょう。権限の範囲を明確にしたり、また希望価格を明確にしておくことがポイントとなるでしょう。

登記事項証明書との差異を確認

売却する物件の所在地や構造などを記載しておきます。中古マンションや住宅などといった物件の種別も記載しておきます。これらは正確に記載するように注意しなければなりません。

例えば自分が覚えている住所と法務局の登記簿謄本に書かれている住所が異なっている可能性があります。登記簿謄本には所有者名義や所在地や面積など、不動産売買に必要な情報が記載されています。それで委任状作成する前に入手しておいても良いでしょう。

権限の範囲を明確にする

権限の範囲を明確にしておくことも大切です。委任状の中で最も重要な点といえるのは、どのような権限があるのかということです。

もし権限を明確化していないならば希望と異なる形で売却されてしまったり、また窓口で必要書類をもらえない受け付けてもらえない可能性もあります。

希望価格を記載しておく

売却額の希望を記載しておきましょう。不動産売却でトラブルの原因の多くは売却価額に関するものです。物件の相場価格を調査しておき、希望価格を記載しておくなら後に大きなトラブルになることを避けられます。

希望価格を設定する前に不動産会社に査定してもらい適正な価格を知ることができます。その他には一括査定などで、複数の業者から査定してもらい、査定結果からおおよその相場を知ることもできるでしょう。

禁止事項を記載しておく

権限を制限するために何をして欲しくないのかを記載しておきましょう。これは代理人が決定をしやすくためでするためでもあります。もちろん制限が多くなりすぎると買主との交渉がまとまりにくくなることも覚えておきたいものです。

例えば代金受領に関してや登記に関する制限をすると手続きの度に委任状を作成しなければなりません。それで委任状に書かれていない内容については依頼人と相談する旨を記載しておくとスムーズに手続きできます。

信頼できる人を選ぶ

不動産の売却で信頼できる人を選ぶことも大切です。代理人が行った契約は本人と同じほどの効力を持ちます。法的に制限されているわけではありませんが、親族や専門家など信頼できる人にすべきです。後に後悔する契約にならないためにも注意を払って代理人を選びましょう。

慎重に不動産売却の代理人選びをする

不動産取引において代理人は不動産所有者と同じような効力を持ちます。買主や不動産仲介会社とともに不動産売買契約の締結を行うのです。それで代理人を選任する場合には信頼でき売る人を選び、また委任状に明確に記載することでスムーズな取引を行えるでしょう。

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