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不動産売却に伴うトラブルとは

マンションや一戸建の不動産を売却しようとしているときには買主や不動産会社とのトラブルは避けたいもの。 しかし大きな金額が動く不動産売却では少なからずトラブルが発生するケースも見れられます。この記事では、不動産売却 行う際に起きやすいトラブルやどのような対処法があるのか紹介しています。

不動産売却で発生しやすいトラブル

仲介手数料で揉める

売却する際に起こりやすいトラブルとして、仲介手数料に関する事例が挙げられます。不動産売却に際して不動産会社を利用する場合には、手数料が別途必要です。しかし仲介会社の中には、多額の仲介手数料を請求してくるケースがあります。

不動産会社の中には「法律で設定されている金額」と主張しながら、仲介手数料を請求する場合もあります。しかし法律で決められている金額は上限であり、明確な金額が設定されているわけではありません。

取引価格とその仲介手数料の上限は以下の通りです。

200万円以下:5%+消費税
200万円超400万円以下:4%+消費税
400万円超:3%+消費税

明確な値段が契約時に設定されているように仲介契約を交わす際に金額を確認します。

さらに契約書面上で金額を取り決めておくことも必要です

契約をキャンセルされる

契約がキャンセルされてしまうのも数多くあるトラブルの1つです。不動産売却に関していうならば、契約が行われてから親族などの反対で契約がキャンセルされるのです。

売買契約を行うときには手付金が支払われます。解約されてしまった場合には手付金は解約手付として売主に手渡されることになります。しかしこの手付金が没収されてしまうのが不服となってトラブルになるケースがあるのです。

また、不動産の売買契約の場合には、住宅ローンの審査が否決された場合に解約できる特約が記載されている場合もあります。しかし、この特約は期限があります。期限が切れてしまった場合や特約を含めていなかった場合にトラブルへと繋がってしまうのです。

支払いが滞る

買主とのトラブルの1つに支払いが滞ることも挙げられるでしょう。契約を交わしたものの、買主から支払いがされないケースです。

例えば、銀行でローンを組んで支払いを行う場合にはローンの審査を待つことになります。しかし、その後のローンが否決され支払いが行われないことになってしまい、売却した不動産費用が払われないという事態になってしまうのです。ローンの審査では過去の信用事故などが関わります。クレジットカードの契約状況や支払い状況も影響しますので、ローンの審査に通ると思っていた場合でも否決されることもあります。

ローンの審査に通らないと、不動産費用が支払われなかったり、手付金に関するトラブルも発生したりする可能性があるでしょう。費用が支払われなかったり、手付金に関するトラブルが起きないように、ローンの審査について買主とよく話す必要があります。

不動産登記と差異があることが発覚した

戸建ての不動産の売却する場合に気をつけておきたいのは、登記上の記載と実際の土地に差異がある場合です。例えば、隣の土地との境界線が登記簿に書かれている内容と、実際に訪問した土地が違う場合にトラブルとなり得ます。

売主としては、まず売却する前に所有している不動産の登記簿を確認し近隣の土地との境界線を明確にしておくことが求められます。マンションのような物件であれば建設時に境界線は明確にしていますが、戸建ての場合に、それも建築後に時間が経ってしまい、売却の時になって初めて明確な境界線がないことに気づくこともあります。

重要事項の不告知

重要事項の不告知もトラブルの原因となります。売却する前に不動産について重要事項を伝えなければなりません。伝える必要がある内容の例として事故歴がある物件だったり騒音がある物件です。理由がある物件であるなら売却する前に重要事項の告知としてその内容を伝えておく必要があります。

重要事項の内容によっては買主が購入しないと決定するかもしれません。騒音については、聞く人によって感じ方が異なるので不告知となってしまった可能性もあります。

これらの点について買主が購入し実際に住んでから知ってしまうと、事前に告知されていなかったとしてトラブルになってしまいます。仮に重要事項であったとしても、過去の事故歴や騒音について事前に知っていた場合には問題にはなりません。あくまでも不告知だった場合にトラブルに発展してしまうのです。

不動産売却でトラブルにならないための対処法

不動産売却をする際に、トラブルが発生しないためにできる対処法をご紹介します。瑕疵担保責任について理解しておくこと、また信頼できる不動産会社に依頼することでトラブルを避けることができるでしょう。

瑕疵担保責任について理解する

瑕疵担保責任とは、売却の際に売主が気づいていなかった破損や不具合に関して買主が売主に補償を請求したり契約解除したりできるものです。特に2020年4月1日から改正民法が施行されることになり、瑕疵の取り扱いが変更されているので正しい理解をしておきたいものです。

民法改正後には、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」として取り扱われることとなります。これは契約の内容に適合しないという考え方です。瑕疵担保責任は、常識で備わっていると考えてよいものが欠けているものが瑕疵と判断されます。例えば、家は雨漏りすることが普通ではありませんので、契約書に雨漏りする箇所について記載されていなければ、瑕疵であると判断されます。

しかし民法改正後には、契約書の内容に適合していなければ責任を負うこととなります。契約書に記載しておくべき内容があるなら、契約を締結するまでに契約書に書かれているか確認しなければ、後から責任を負う可能性があるのです。

契約不適合責任に変わったとしても、問題がある場所について買主に伝えることの重要性は変わりません。伝えておくべき点があるなら、買主に隠さずに伝えておくなら後のトラブルを避けることができます。

信頼できる不動産会社に依頼する

信頼できる不動産会社に依頼することも大切です。 売却に関するトラブルを避ける有効な方法は売却契約の仲介に長けている不動産会社を探すことです。 多くのトラブルは売主と買主の認識の違いや情報の欠如です。仲介をスムーズに行うために売主や買主に必要な情報やポイントを提供してくれる不動産会社トラブルを避けられます。

信頼できる不動産会社を探すためにできることとして、売主の側だけでなく買主の側に立って対応してくれるかどうか確認します。 また手数料を明確にしてくれたり高圧的な態度でなかったりすることの不動産会社を判断するポイントです。

親身になって仲介してくれる不動産会社なら、万が一トラブルに発展しそうなときでもスムーズに対応してくれるので大きな問題になることを避けられます。

契約解除について確認する

契約解除についてよく確認しておくこともトラブルを避けるのに必要です。一度売却が決まったものであっても契約解除することは可能です。 しかし契約解除に伴う違約金や対応について、契約を締結する前に買主や不動産会社とよく確認しておくことがポイントです。事前に情報を共有しておくなら後になって知らなかったという事態を避けることができます。

契約解除について 理解するのが難しいと思うなら、契約解除の手順などを書面にしてもらい買主にも共有しておきましょう。スムーズに手続きが進んでいると思える場合でも突然契約解除される可能性があります。トラブルにならないように書面に残しておくことを心がけておくとよいでしょう。

トラブルを避けるための不動産会社選び

トラブルを避けるためにどのように不動産会社を選ぶことができるか見ていきましょう

売却側だけでなく買い手目線で手続きを行ってくれるのか、また接客サイトや他の業者と比較してみることもできます。

買い手目線になっているか確認する

買い手目線で接客してくれるかどうかの不動産会社選びで重要です。試してみることができる点として、購入希望として不動産会社に訪問してみることができます。

売り手側だけでなく買い手側として安心できる不動産会社かどうかを確認すると、トラブルなく手続きできる可能性を高めらるでしょう。不動産売却は接客ですので、やはり相性の問題もあります。良い印象を与えることができる不動産会社がどうかを確認しておきましょう。

接客態度からチェックする

普段の接客態度から不動産会社を選ぶこともできます。信頼できる不動産会社であればこちらの希望や話を聞いてくれたりするものです。 多くのトラブルの原因は、認識の違いや情報の共有不足が原因となっているものです。そちらの希望を聞いてくれたり、また必要な線を察知してくれたりするなら大きなトラブルになることを避けられるでしょう。

不動産に関するマイナスポイントも伝えておきたいものです。例えば他の不動産会社でうまくいかなかった理由があるなら、早めに伝えておきましょう。信頼できる不動産会社であれば、こうした細かい点を踏まえて希望に添えるように仲介してくれるでしょう。

複数業者に査定してもらう

複数の業者に査定をしてもらうなどして不動産会社の比較をしてみることができます。近隣の不動産会社で、複数件尋ねてみ 話を聞いてみるなら、不動産会社の比較をすることができるでしょう。

他にも、一括査定サイトなどを利用して複数の業者を査定額を比較する方法があります。様々な業者に相談してみると不動産会社の比較をすることができ、信頼できる不動産会社を見極めることができるでしょう

冷静に不動産売却のトラブルを解決しよう

大きな金額が関わる不動産売却では、様々なトラブルが発生してしまうことがあります。トラブルが発生すると、時間がかかるだけでなく、精神的にも負担がかかります。それでトラブルが発生する前に、慎重に手続きを進めるなどして、未然に回避することが大切です。万が一トラブルが発生したときには、冷静に対処して大きな問題に発展しないようにしましょう。

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