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不動産は売却と賃貸のどちらを選ぶべき?

住まなくなった不動産は、売却するべきか、もしくは賃貸に出すべきか不動産の活用方法に悩むことがあるかもしれません。どちらの方法で不動産を活用するとして、メリットとデメリットがあります。この記事では、不動産の売却すべきか、賃貸に出すべきか双方について解説しています。

不動産を売却するか賃貸するかの判断基準

まずは不動産を売却した方が良いのか、それとも賃貸として貸し出した方がいいのか2つの判断基準を見てみましょう。押さえておきたいのは物件の立地条件や自分自身の意向という点です。

物件の状況で考える

物件の立地条件や物件の状態を考える必要があります。例えば都心から離れた田舎にある場合やアクセス面が良好でない場合に、賃貸物件としてのニーズはあまりないかもしれません。反対に都市部にあり、駅から遠くない場所であれば賃貸のニーズが期待でき、入居者を見込めます。

このように物件やそのエリアのニーズによって、賃貸として出すよりも売却する方が良い可能性を考えていきます。ニーズが少ないにもかかわらず進めてしまうと、入居者が見つからないまま管理コストだけ支払うことも考えられます。該当するエリアにどんな年齢層や世帯数が住んでいるかを考慮し、所有している不動産が需要と一致しているか考えてみましょう。

自分の状況で考える

もう一つは自分自身がどうしたいかというのも重要なポイントです。不動産を売却してまとまった現金を確保しなくても良いのであれば賃貸を検討できます。反対に賃貸に出し、長期に渡って収益を望むことも可能です。

また、一時的に賃貸をして後に売却を考えるのであれば、はじめの不動産価値が高いうちに売却した方がより利益を上げられることもあります。いずれにしても売却したいのか、それとも賃貸として不動産事業を行いたいのか本人の意向が重要視されます。ただ、どのような場合においても、資産運用を考えた場合には不動産経営に関して基本となる知識を身につけておくと良いでしょう。

不動産を売却するメリット・デメリット

続いて不動産を売却するメリットとデメリットを見ていきます。

売却のメリット

売却することで現金化でき、多額のキャッシュが手元に入ります。建物価値が高い段階で売ることができるので、資産変動というリスクを回避することにも繋がります。

不動産の資産価値は築年数が経過することで減少します。もちろん人気のある、借り手の多いエリアであれば、資産価値が大きく減少することはないかもしれません。しかし、価値が高い段階のうちに売却しておくとその資産を別の使途に充てることができます。

キャッシュとして残るので、次の家を買い換える時にもスムーズに手続きを進められます。また不動産の修繕や維持管理といったランニングコストが必要もないのもメリット。外壁や屋根などを管理、賃貸物件であれば不動産会社へ管理費用を支払いなどがあり、ランニングコストがどうしても発生してしまうのです。しかし売却することで。こうしたコストについて考慮する必要がなくなります。

不動産売却によって税制優遇を受けられる可能性もあります。売却益を得られた場合には3,000万円の所得控除や軽減税率が適用される可能性があるからです。また、売却損が発生した場合であっても、給与所得と合わせて優遇されるのはメリットと言えるでしょう。

売却のデメリット

売却してしまうと同じ不動産を再度手に入れることはできません。同じ条件の不動産は存在しないからです。建物や間取りなど、現在所有している不動産の条件を気に入っているなら売却してしまうことはデメリットになるでしょう。

例えばマンションであったとしても、同じ部屋は存在せず詳細な条件が異なることとなります。それで将来不動産を利用したいと思っているなら、売却してしまうことはデメリットです。

また不動産を売却するときには、仲介手数料や登記費用などコストが発生します。取得額より高く売れるなら、多額の売却益が出る可能性もありますが、しかし譲渡所得税が課税される可能性もあるのです。

売却できたからといってコストがゼロではないことはデメリットです。もし住宅ローンの借入残債が残っているなら、売却代金で返済できないと自己資金から返済しなければなりません。

不動産を賃貸するメリット・デメリット

不動産を賃貸して運営運用している時のメリットとデメリットを考えてみましょう。

賃貸のメリット

賃貸として入居者に貸し出すと、不動産収入を得ることができます。労働なしに毎月家賃収入が入ってくるのはメリットです。ローンを使用している場合であれば、入居者がいるならば家賃収入でローン返済することができます。

もしローン残債を家賃収入で払うことができるなら、最終的には自分でローンを返済せずにマンションを手に入れることが可能になります

また一時的に所有する不動産に住まなくなった場合でも、賃貸として貸し出すなら別に収入を得ることができるでしょう。引っ越す期間が決まっているのであれば定期借家契約と言う期間を指定して賃貸契約することができます。

定期借家契約の場合には、一般の契約と比較すると賃料が安くなる可能性はありますが、住んでいない家に入居者を募集して賃料収入があるのはやはりメリットです。

経費を計上することができるのもメリットです。固定資産税やその他の費用を経費として計上し節税することにつなげられます。例えば、固定資産税都市計画税だけでなく設備を入れ替える時の費用や、減価償却費、管理会社へ支払う管理委託費用などこれらは経費として扱うことができるものです。

賃貸のデメリット

賃貸のデメリットも考えてみましょう。人に貸し出すとなると内装をリフォームする必要があります。内装が綺麗なことが入居者を募集する上で非常に重要です。ハウスクリーニングなどで内部をきれいにすることはもちろんですが、設備が壊れているなら交換しなければならないでしょう。さらに不動産会社に仲介してもらい入居者を探すための広告も必要です。

しかしいつでも安定して入居者がいるとも限りません。賃貸経営は不安定になることがあるからです。空き室の間は診療は入らずに広告費用のみが発生します。また入居者が見つかったとしても、フリーレントで数か月は賃料が発生しないこともあります。数か月で入居者が退去する可能性もあります。こうした空室リスクは不動産運用につきものです。

不動産管理がストレスになる可能性もあります。管理をすると入居者からのクレームやトラブルなどに対応するのが大変だと感じるかもしれません。

例えば、排水が壊れてしまうと業者をすぐに手配しなければならなかったりまた設備が故障すると交換しなければなりません。さらに滞納が発生すると督促なども行います。管理会社に委託することもできますが、費用が発生してしまうことを考えておく必要があります。

不動産の管理方法を考える

不動産をどのように管理するのかどうかは条件などに左右されることが大きいです。例えば駅近や不動産のオーナーとして経営していきたいと思っているのであれば、賃貸として管理しておく方が良いでしょう。管理会社に委託するならサラリーマンであっても副業として不動産運用ができます。

しかし適正価格で買い取ってくれる相手が決まっていたり、また住宅ローンが残っていたりするなら経営の手間がかからない売却を考えるかもしれません。

賃貸で運用していくには売却するには、自分自身の意向やまた不動産の立地条件などを考える必要があります。適切に不動産を運用していくためにもメリットとデメリットを慎重に考慮することは大切です。

空き家として保有することもできる

もちろん売却や賃貸として運用する以外にも空き家として保有する選択肢もあります。しかし空き家のまま保有していたとしても維持管理費用は必要であることは変わらず、税金の支払い続ける必要があります。また、人が住まないため、換気などが行われず湿気などによる経年劣化が進みやすいというデメリットもあります。

戸建ての場合であれば、建物の内部や敷地内の管理も必要です。人が住んでいないことで不法侵入があったり放火などのリスクもあるからです。

マンションであるなら住んでいなかったとしても管理費や修繕積立金の支払いが必要です。建物の管理は管理会社が行うので直接する必要はありませんが、同じようにコストが発生します。加えて固定資産税や都市計画税は所有している不動産合わせて支払わなければなりません。

いつでも戻ることができる不動産があるというメリットはありますが、空き家のままを有しているとコストがかかるのは覚えておきましょう。

賃貸や売却なら不動産会社に依頼

所有している不動産を売却や賃貸すること考えているなら、不動産会社に相談してみることがおすすめです。所有者自身の事情だけでなくこれからのライフプランによってどのような選択肢をすべきなのか変わることでしょう。信頼できる不動産会社に相談して自分にぴったりな方法を見つけましょう。

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