不動産売却後の確定申告はどうする？

不動産売却を行うと翌年確定申告が必要か気になる人もいるのではないでしょうか。結論から言えば、収益が発生するため確定申告は必要となります。しかし、場合によっては確定申告が必要ではないケースもあります。どのような場合に確定申告が必要なのか、またその手順について解説します。

不動産売却に伴う確定申告

まずは確定申告がどのように行うものなのか、また確定申告が必要なケースと不要なケースを見ていましょう。

確定申告とは

そもそも確定申告というのは1月1日から12月31日の間に発生した所得を税務署に申告し納税することを意味します。

サラリーマンとして会社で働き、給料所得以外に所得がない場合には会社が年末調整を行ってくれるため、ご自身で確定申告をする機会はほとんどないと思います。しかしその本業以外に、いわゆる副業による収入や不動産売却による収入がある場合には確定申告をしなければなりません。収益を上げた場合には申告する必要があるということです。

不動産売却後に確定申告が必要なケース

不動産売却用に売却益が発生する場合にも、確定申告が必要です。この売却益は売却代金から取得費や諸経費を差し引いた金額がプラスになった場合のことです。

簡単にいうならば買った時よりも高く売れた場合は税金がかかり譲渡所得が発生したこととなります。譲渡所得発生すると売却価額から取得費、譲渡費用などを差し引き所得の金額に応じて譲渡所得税が課税されるのです。

確定申告は譲渡益が発生した年の翌年2月16日から3月15日の期間に毎年行わなければなりません。

不動産売却後でも確定申告が不要な場合

反対に譲渡所得が発生しなかった場合には、確定申告が不要となります。取得した費用や諸経費を足した金額が、売却した金額よりも低い場合には、課税対象となる譲渡所得がないので確定申告が不要というわけです。

しかし、不動産売却で損益が発生した場合でも、確定申告を行うことで所得と損益通算して所得税の還付を受けることができることもあります。それで、確定申告をしておくとよいでしょう。

確定申告に必要な書類

確定申告に際して、準備すべき書類をご紹介します。これらの書類を準備して、必要事項を記載し、確定申告を行います。

• 確定申告書B様式
  確定申告用紙は税務署で入手するか、税務署のホームページからダウンロードして印刷できます。確定申告用紙には申告書AとBがありますが、不動産所得の場合にはBの用紙を使って申告します。
• 分離課税用の申告書
  給与所得の課税と建物や土地などの不動産の分離課税をするための書類です。納税額を算出し申告するために使います。税務署で入手する他に、税務署のホームページからダウンロードできます。
• 譲渡所得の内訳書
  譲渡した不動産の概要や売却金額を記載するための書類で、税務署で入手するか税務署のホームページからダウンロードしていきます。
• 購入時・売却時の不動産売買契約書
  不動産を購入したときの不動産売買契約書のコピーと、不動産を売却したときの不動産売買契約書のコピーが必要です。
• 登記事項証明書
  不動産の所在地や所有者が記載された書類で、不動産の所在地を管轄する法務局で取得するか法務局が運営しているサイトから申請します。
• 仲介手数料などの領収書
  売却時に不動産会社に払った仲介手数料や登記費用などの領収書を準備しておきます。さらに測量費など売却準備に必要となった費用も、課税譲渡所得額を計算するときに必要ですので用意しておきましょう。売却の準備に必要となった費用の領収書はすべて保管しておきます。

確定申告の流れ

確定申告を行うのには、自分で行う他に税理士に依頼する方法もあります。

税理士に依頼するのであれば、税理事務所に相談して実際の手続きは、税理士に依頼します。しかし依頼には費用が発生します。

確定申告の時期に税務署などで税理士による無料相談が行われていることもありますので、無料で相談してみることもできるでしょう。

個人で行う場合には、税務署で必要書類を提出するか、ホームページ上で確定申告書を作成し、e-taxで提出することも可能です。

確定申告の一般的な手順を見ていきましょう。

必要書類を準備

確定申告に必要な書類を準備します。税務署で入手できるものは自分で用意しなければいけない書類もあります。必要書類の中には税務署のホームページからダウンロードできるものがありますので、ダウンロードして印刷しておきましょう。

譲渡所得税の計算

売却に際して売却益が発生したのであれば譲渡所得の計算を行います。

まずは、課税所得額の計算です。計算式は以下の通りです。

課税所得額=譲渡価格-（購入額+購入時に諸経費+譲渡費用）

課税所得額が算出できれば、譲渡所得税額を計算します。

譲渡所得税額=課税譲渡所得額×税率

課税譲渡所得は売却から購入価額を差し引きだけでなく購入と売却時にかかった諸経費も 差し引きすることができます。売却時の経費は覚えていても購入時の諸経費を加えることを忘れないようにしましょう。

購入価格や購入時の諸経費がわからない場合には売却価格の5%で計算することもできます。

譲渡所得税の税率は譲渡した年の1月1日において5年を超えていれば長期譲渡所得に区分され、5年以下の場合は短期譲渡所得に区分されます。

【長期譲渡所得（5年超）】所得税15.315%：住民税5%
【短期譲渡所得（5年以下）】所得税30.63%：住民税9%

5年を超えるかによって税率が変わりますので注意しましょう。

特別控除の特例を受けられるか確認する

自分の状況が特別控除など特例を受けられるケースなのか確認しておきましょう。

3,000万円の特別控除

自宅を売却し所得が発生した場合には最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。一定の条件を満たす必要がありますが控除される可能性があるので確認しましょう。3,000万円の特別控除は、買い替え特例住宅ローン控除などと併用できない可能性があるので注意しておきます。

自宅売却の軽減税率

自宅売却の場合には売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていると6,000万円以下の譲渡所得に関して軽減税率の特例があります。

軽減税率は以下の通りです。

【6,000万円以下の部分】所得税10.21%：住民税4%
【6,000万円超えの部分】所得税15.315%：住民税5%

確定申告書に記載

確定申告書の必要事項に記載していきます。実際の紙に記載することもできますが、国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナーを利用するとパソコンで入力することができ非常に便利です。

案内も表示されるので、指示通りに作成すると簡単に確定申告書の入力できます。自分で計算する必要もなく自動で入力されますので、必要金額を入力するだけで納付金額が表示されます。

税務署で手続き

必要事項を記載した書類が完成次第、税務署に確定書類の提出をします。

提出をするには直接持参することに郵送したり、電子申告システムの「e-tax」で行うことができます。

納税・還付

必要な金額の納税もしくは還付を受けます。
納税の方法は以下の通りです。

• 振替納税
• 現金
• e-tax
• クレジットカード

還付を受けることになった場合には、申告書に記載した預金口座に後日振り込まれます。

不動産売却益を計算して確定申告を忘れない

不動産売却を行って、売却益が発生したのであれば、確定申告が必要となります。損益が発生した場合でも、確定申告しておくことで所得税の還付を受けられることがありますので、いずれにしても確定申告しておくとよいでしょう。不動産売却では確定申告も必須ですので、忘れずに行うようにし、必要な領収書を保管しておきましょう。